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地產(chǎn)運(yùn)營7大方面 房地產(chǎn)運(yùn)營崗位是做什么的( 五 )

門店生活百科


項(xiàng)目的必須千方百計(jì)安排適當(dāng)?shù)娜轿环?wù) ， 當(dāng)然這從管理角度也增添了無限的困難度 ， 也就是說購物中心的管理者面對(duì)各種不同的行業(yè) ， 如何把它們整合在統(tǒng)一有效的制度之下 ， 加之消費(fèi)需求的彈性較大 ， 在經(jīng)營管理上均需仔細(xì)考慮規(guī)則以免產(chǎn)生負(fù)面效果 。
購物中心為激發(fā)更高的經(jīng)營績(jī)效 ， 必須掌握一定的經(jīng)營哲學(xué)加以利用 ， 這也是結(jié)合我國的實(shí)際環(huán)境對(duì)購物中心提出的經(jīng)營管理上所必須具備的要求 。
商業(yè)地產(chǎn)的營銷策略和手段 ， 未來將是以經(jīng)營管理為核心的營銷 ， 其核心理念有三 。
核心理念一：投資者購買商鋪買的不是鋼筋水泥堆砌的建筑垃圾 ， 而是投資商業(yè)業(yè)態(tài)生意機(jī)會(huì)成長(zhǎng)空間帶來的升值空間 ， 生意機(jī)會(huì)除了理論上存在 ， 更重要是在經(jīng)營上落實(shí) 。因此 ， 商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)階段的任何銷售預(yù)算都應(yīng)含進(jìn)經(jīng)營管理落實(shí)所必須的成本 。
核心理念二：商業(yè)項(xiàng)目應(yīng)立足市場(chǎng)經(jīng)營做旺的角度 ， 對(duì)經(jīng)營管理架構(gòu)的建立 ， 招商商戶的篩選進(jìn)行精細(xì)化操作 ， 以做旺市場(chǎng)為核心利益點(diǎn) ， 最終能收獲商業(yè)項(xiàng)目的最大開發(fā)利益 。
核心理念三：以商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營成功為核心確定業(yè)態(tài)定位、建筑設(shè)計(jì)、鋪位分割、招商政策 ， 變營銷主題為經(jīng)營主題 。
1、時(shí)段劃分方面的考慮
購物中心在全日的時(shí)段劃分上 ， 須依照顧客進(jìn)入購物中心的人數(shù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果 。若過分集中 ， 不但會(huì)降低公共設(shè)施與服務(wù)人員的服務(wù)品質(zhì) ， 同時(shí)如果擁擠度到達(dá)一定程度 ， 必然會(huì)降低顧客的舒適感與享受度 。
而在某些時(shí)段 ， 如果人數(shù)過少 ， 場(chǎng)面冷清 ， 則會(huì)嚴(yán)重降低顧客的購買意愿 ， 這樣也不利于購物中心的有效經(jīng)營 。
因此 ， 只有制定周詳?shù)囊?guī)劃、依時(shí)段來有計(jì)劃地引進(jìn)顧客 ， 使每天進(jìn)入營業(yè)區(qū)的顧客不但能夠符合規(guī)劃的人數(shù) ， 并且可以達(dá)到均勻的分配 。
由此產(chǎn)生的有利結(jié)果就是經(jīng)營管理成本的效益可以以最佳方式發(fā)揮出來 ， 顧客的滿意度也可以維持在較高水平 。
2、做好客源重疊分析和規(guī)劃
購物中心在經(jīng)營之初 ， 應(yīng)先確立主題商店 ， 并在招商過程中優(yōu)先辦理 ， 因主題商店具有一定的保客能力 ， 營業(yè)績(jī)效較有保證 。
當(dāng)然在購物中心整體的促銷計(jì)劃以外 ， 各獨(dú)立商店也具有一定的集客能力 ， 然而這些被吸引進(jìn)入購物中心的顧客將成為整個(gè)購物中心的顧客 。
每個(gè)商業(yè)個(gè)體在購物中心整體計(jì)劃的指導(dǎo)下 ， 均能提供最適合的服務(wù) ， 因此客源重疊使每個(gè)商業(yè)單元均能獲得重疊效益 。
3、使商品趨向全方位服務(wù)功能
在購物中心的特定客層中 ， 主力客層大多數(shù)為家庭式的購買 ， 因此提供全方位商品以滿足家庭需求成為購物中心的主要功能 。購物中心的服務(wù)重點(diǎn)在于商品用途上的定位 ， 購物中心依服務(wù)客層定位及按客層需求進(jìn)行商品安排 ， 當(dāng)然必須依據(jù)需求量、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)作全方位的思考 ， 以整合服務(wù)功能 。

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