通州，在北京樓市格局中，“ 爭議非常大” 。
為什么這么說呢？
通州是北京限購“最嚴(yán)格”的板塊，不僅需要“北京60個月社保資格”，同時要具備“通州36個月社保資格”，兩者缺一不可 。
有些人認(rèn)為“通州非常值得買”，原因在于“通州每年有上千億的投資”，未來的發(fā)展將成為北京“新的城市中心區(qū)” 。而有些人則認(rèn)為“通州完全不值得買”，甚至認(rèn)為通州是“北京最大的房價巨坑”，“產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入慢，雙限資格，缺乏品質(zhì)樓盤，二手房存量巨大”讓通州難以“吸引北京有錢人”入住 。

根據(jù)2018年的北京城市副中心控規(guī)，通州區(qū)一共分成了三大“主要板塊”：
【通州房子到底值不值得買 為什么大家不買通州的房子】第一“大板塊”：155平方公里的“北京城市副中心” 。這個板塊是通州區(qū)的“核心區(qū)域”，所謂的“每年上千億投資”主要是砸在了這個片區(qū)，生活配套非常優(yōu)質(zhì) 。
這個片區(qū)又分成了三大板塊:分別是北京市政府板塊的行政中心區(qū)，通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)和以環(huán)球影城為主的北京度假區(qū) 。
“北京城市副中心”實施嚴(yán)格的“雙限政策”，未來幾年幾乎看不到“松綁”的可能，由于北京城市副中心實施“ 高質(zhì)量發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)”，所以產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入的門檻非常高，這也導(dǎo)致了通州GDP規(guī)模和增速比較慢：2021年通州GDP規(guī)模僅有不到1200億，僅有亦莊的50% 。
這個片區(qū)的第二個問題就是供地太少，老房子太多，優(yōu)質(zhì)樓盤少得可憐，也導(dǎo)致片區(qū)房價很難上漲 。


第二“大板塊”：亦莊新城的“通州部分”，主要包括京津高速的“ 臺湖西片區(qū)”和“馬駒橋地區(qū)” 。
這兩個片區(qū)目前屬于“通州和亦莊經(jīng)開區(qū)共管共建”，這個地區(qū)未來大概率將會迎來三重利好:
首先是“雙限政策”會松綁 。其次是有望并入“亦莊學(xué)籍區(qū)”最后是“產(chǎn)業(yè)和建設(shè)”都亦莊化，不管是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，還是生活配套建設(shè)，都將由亦莊經(jīng)開區(qū)來主導(dǎo) 。盡管產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度慢，但從長期來看，這個155平方公里的“北京城市副中心”依然非常有前景 。所以要在通州買房T資，“臺馬地區(qū)”是首選之地 。


第三“大板塊”：既不屬于“北京城市副中心”，同時也不歸屬“亦莊經(jīng)開區(qū)”的通州其他“兩不靠”片區(qū) 。這些片區(qū)的話，基本上就沒有太大的發(fā)展空間了 。
比如通州南部的“于家務(wù)”、“永樂店”、“西集小鎮(zhèn)”、“槨縣”、“潞城”、“張家灣”等各大小鎮(zhèn)，既遠(yuǎn)離北京城市副中心，同時又跟亦莊經(jīng)開區(qū)無法產(chǎn)生聯(lián)系 。
如果你一定要去通州買房，我們的建議是：首選亦莊臺馬板塊，其次是155平方公里的北京城市副中心板塊，最后是其他“兩不靠”板塊 。
綜上所述，天天法拍小編認(rèn)為通州是一個“高度被撕裂”的區(qū)域，發(fā)展確實需要時間和機(jī)遇 。通州的發(fā)展當(dāng)然會越來越好，但買房置業(yè)的選擇卻需要高度謹(jǐn)慎，高度撕裂意味著高度分化，買不對板塊就是北京最大的坑 。

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