就在幾天前，無錫第三次供地正式落下帷幕，20幅地塊全部成交，也宣告了今年無錫拍賣市場的正式收官 。
貫穿全年，2023年無錫一共成功出讓地塊66幅，總出讓金額約911億元,那么在這個問題上，肖偉會過來和大家談談今年的土拍的具體情況 。
NO.1
無錫全年共出讓66宗地塊
最高樓面價19500元/
2023年無錫總共掛牌出讓地塊68幅，其中有1宗地塊終止出讓、一宗流拍，共出讓66宗地塊，總出讓金額約911億元，其中經開區8幅，濱湖區11幅，梁溪區10幅，錫山區11幅，惠山區15幅，新吳區11幅 。
在價格方面，
-tt-darkmode-color: #A3A3A3;">今年無錫共計新增萬元地49幅，并且依然保持著對地價嚴格限制的“傳統”，但對比此前18000元/㎡的價格紅線 ， 今年的價格紅線，被微調到了19500元/㎡ 。目前，無錫名義上的最高樓面價，仍然由河埒口三盛督府天承項目地塊保持，成交樓面價19542元/㎡，但在實際樓面價方面，今年依然存在很大突破 。

其中仁恒湖濱世紀項目地塊，成交樓面價19500元/㎡ 56400㎡租賃面積再創無錫土地市場價值高地；融創崇安壹號院地塊成交樓面價雖然只有18000元/㎡，但租賃面積高達66100㎡，是目前無錫競租賃面積最高的地塊 。


另外，漁港鳳嶼山河地塊16689元/㎡成交樓面價，錫東新城華潤悅景灣地塊18000元/㎡成交樓面價，無論地段還是配套，都屬于出讓地塊中的佼佼者了 。




NO.2
限房價、定品質、競地價
政企合作逐漸成為主流




從今年這66宗地塊出讓政策來看 ， 今年無錫依然“穩”字當頭，采用“限價 搖號”的出讓方式 。除之前提到的19500元/㎡限價紅線，今年土拍的最大特點是根據不同板塊，制定了頗具梯度的限價紅線 。


對比先前所有地塊都一刀切采用18000元/㎡限價紅線的方式，顯然今年針對土地市場的調控更加細致和有目的性 。一方面可以控制無錫整體的地價維持在一個相對合理的水平，另一方面限價本身就是一種“導向” ， 有利于判斷一個板塊未來的發展潛力 ， 同時也有助于無錫樓市形成一定的價格梯度 ， 給予購房者們足夠的選擇面 。


【無錫融創山水江南】

今年土拍還有一個非常明顯的趨勢就是住宅的“邊緣化” 。從二月初華潤靜安府地塊要求配建8萬方商業綜合體，并規定商業綜合體須在簽訂土地出讓合同之日起36個月內滿鋪開業 。到第一次兩集中土地出讓中，出現的競租賃、競人才房，再到剛剛落幕的第三次兩集中土拍中大量地塊要求配建商業 。


另外，從第三次兩集中土地出讓中，也能夠看出，目前開發商對于拿地的熱情已經降低不少 ， 以至于第三次兩集中土地出讓中 ， 有多幅地塊采用開發商與城市合作共建的形式 。這可以看作是城市為穩地價而做出的一種無奈選擇 。但也應該看到，如今新城大片土地開荒的時代已經過去，如今的開發商，需要面對既定城市環境下的精耕細作 ， 對綜合開發能力的考驗更甚，因此，城市的深度參與，也不失為一種好的選擇 。




NO.3
無錫純新項目相繼入市
樓市未來又將從何發展




從最近這兩年針對樓市的一系列組合拳我們也能看出來，不管是房企三道紅線、二手房成交參考價、土地集中供應政策、還是越來越近的房地產稅等，都在加速房地產行業的洗牌 ， 那些實力不強 ， 財務狀況存在問題的房企勢必會被率先淘汰出局，所以在今年大多數房企在拿到地后首先就是迅速規劃建造項目，力求快速回籠先前因為拍地而導致的資金短缺 。




其中像是融創·CHINA山水江南、洲悅、仁恒湖濱世紀也準備首開入市供應，此外又有不少今年拍出的地塊有了新動態 。


就拿經開區這幾個剛公布不久的純新盤來說 ， 這些項目定位都是屬于高端改善型 ， 其中重點關注的有：新力新四院東地塊，案名為“洲悅”，樓面價19500元/㎡，由新力、雅居樂、石榴、嘉宏四家房企聯合開發 ， 項目規劃已出，擬打造6棟精裝小高層產品，目前，城市展廳已公開，位于萬象城一樓 。


仁恒湖濱世紀，仁恒入錫首子，樓面價達到了19500元/㎡加上56400㎡租賃房面積，項目共規劃21棟住宅，包含17棟小高層（總高15層）、4棟高層（總高23層） ， 目前，項目售樓處已公開，小道消息稱該項目11月或將入市，房價在35000 元/㎡ 。




此外濱湖區四季度將有幾個純新盤面世 ， 其中鳳嶼山河、山水拾澗售樓處已先后公開，所打造的產品均為多層 疊墅組團社區，低密度改善型 。而位于位于山水城板塊的山水拾澗，前身為銀城翡麗和風北地塊（XDG-2023-25號），樓面價為18000元/㎡加上4400㎡租賃房面積，是無錫第二批集中出讓地塊中動作較快的一個，不少人預測其房價也將達到30000 元/㎡ 。


與往年相比，今年無論是新房還是二手房都有些遇冷 ， 開發商推新節奏也有所放緩，但在四季度，不少房企明顯也是箭在弦上不得不發，超多純新盤集中入市，讓購房者多了很多新選擇 。




然而，也別忘了，新品樓盤挑花眼的同時，這些地塊的拿地成本遠超此前，不少項目的售價或將成為板塊乃至區域新高，買房成本將進一步增加 ， 當然，年底這段時期由于市場因素 ， 打折、價格戰、渠道返傭、首付分期等等以往見過的都會出現，還算是剛需買房的窗口期 。


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