新婚姻法關(guān)于婚前房產(chǎn)認(rèn)定
婚姻法第十條：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸 ， 不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理 。依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù) 。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對(duì)應(yīng)財(cái)產(chǎn)增值部分 ， 離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)婚姻法第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對(duì)另一方進(jìn)行補(bǔ)償 。
基于新婚姻法的這些規(guī)定，婚前婚后買房有何注意事項(xiàng)，下文就根據(jù)婚姻法的規(guī)定給大家一些建議，從而能夠更好保證夫妻雙方的婚前財(cái)產(chǎn) 。
一：房產(chǎn)證上寫誰(shuí)的名字需謹(jǐn)慎
根據(jù)《新婚姻法》規(guī)定，婚前財(cái)產(chǎn)為各自所有 ， 不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但另有約定的除外 。婚前購(gòu)買的房產(chǎn)如果雙方都有出錢而只有一方姓名，另一方因?yàn)椴缓靡馑蓟蛘吲掠绊憙蓚€(gè)人的感情而未在房產(chǎn)證或者相關(guān)證件中體現(xiàn)自已的房屋所有權(quán)利，那么一旦雙方反目，在分割財(cái)產(chǎn)時(shí)難免會(huì)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)并使得這一方處于不利位置 。
在買房時(shí)無(wú)論是購(gòu)買新房還是二手房，房產(chǎn)證上都可以體現(xiàn)出兩個(gè)人的名字，只不過雙方要事先協(xié)商好房產(chǎn)份額配比 。因?yàn)楫?dāng)房產(chǎn)證上同時(shí)出現(xiàn)兩個(gè)業(yè)主名稱時(shí)是要分大、小產(chǎn)權(quán)的，事先按份共有分好產(chǎn)權(quán)后雙方即可以按各自享有的份額對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享受權(quán)利或者承擔(dān)義務(wù) ， 這樣也不會(huì)產(chǎn)生糾紛 。
二：婚前財(cái)產(chǎn)公證或事先協(xié)議很有效
婚前情侶買房要慎重，財(cái)產(chǎn)公證或者簽署協(xié)議是共同買房的必要前提 。感情甜蜜穩(wěn)定時(shí)不要充昏頭腦，明天會(huì)發(fā)生什么事誰(shuí)也無(wú)法預(yù)料，萬(wàn)一最后婚沒結(jié)成怎么辦?所以 ， 在愛的承諾前加上一份法律保護(hù)會(huì)更加牢固 。在雙方還未確定夫妻關(guān)系前，可以申請(qǐng)辦理婚前財(cái)產(chǎn)公證或者共同簽署一份協(xié)議 。如果發(fā)生糾紛時(shí)能夠及時(shí)找出證據(jù)來證明 ， 也好避免日后的房產(chǎn)糾紛 。
【結(jié)婚后買房子是屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎 戀愛期間合伙買房結(jié)婚后屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎】三：對(duì)出資方的錢款劃分清楚很重要
年青人買房可能積蓄不足需要借助父母的力量來達(dá)成，在這種情況下買房時(shí)如已在房產(chǎn)證上同時(shí)寫明兩個(gè)人的名字，那么還要再另外簽署一份協(xié)議 。因?yàn)槿绻p方分手，在無(wú)任何協(xié)議或者憑證的條件下，父母的出資將被認(rèn)定為贈(zèng)予兩人歸雙方共有，父母也無(wú)追回這筆出資錢款 ， 豈非不公平 。所以，無(wú)論是父母出資還是其它親友贊助，在貸款買房前對(duì)于出資一方的錢款一定要?jiǎng)澐智宄詈茫改富蛘哂H友打個(gè)借條，以免不能結(jié)婚分手時(shí)反目成仇 。
四：貸款買房后還貸款事項(xiàng)最好簽協(xié)議
現(xiàn)在銀行在為個(gè)人辦理購(gòu)房貸款按揭時(shí)審批的格外嚴(yán)格 。未婚情侶貸款買房，一方有不良記錄如刷爆信用卡又無(wú)力償還的情況下是不允許辦理貸款的 。在實(shí)際操作過程中若貸款買房雙方在非配偶關(guān)系下，應(yīng)該簽署一個(gè)協(xié)議，明確雙方的貸款權(quán)利與義務(wù) ， 一旦一方不能還貸或者負(fù)擔(dān)不起，另外一方仍需要對(duì)銀行承擔(dān) ， 如果日后感情不合分手的話 ， 那么貸款的這一方就得獨(dú)自承擔(dān)這筆龐大的“外債” 。
雖然說在婚姻關(guān)系開始之前就這樣“斤斤計(jì)較”可能看起來有些欠妥，但是這總比把麻煩留給以后好些，“防患于未然”才能使我們的生活更加“安全” 。
新婚姻法對(duì)于婚前買房、婚前財(cái)產(chǎn)到底有怎樣的相關(guān)規(guī)定呢?
一、戀愛期間合伙買房：
男女雙方共同出資付首期款，并以兩人名義辦理抵押貸款，實(shí)際只有男方在還貸 ， 后來雙方分手沒有結(jié)婚 。房屋如何分割?
1、對(duì)內(nèi)關(guān)系，是按份共有，以雙方實(shí)際出資額確定比例份額 。
2、對(duì)外關(guān)系，均為房屋共有人 ， 房屋的出租，出售均需兩人同意 。
3、一方要取得全部產(chǎn)權(quán)需協(xié)商一致，并及時(shí)辦理過戶手續(xù)，但如有按揭未清，需先還貸解押 ， 再重新辦理抵押貸款，其間還涉及承擔(dān)一系列稅費(fèi) ， 會(huì)耗費(fèi)不少精力和金錢 。
注意：戀愛期間合伙買房要慎重，簽訂出資協(xié)議，保留出資憑證 。
二、婚前買房，婚后辦產(chǎn)權(quán)證 ， 房屋是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)?
1、如果購(gòu)房時(shí)無(wú)貸款，不影響一方婚前財(cái)產(chǎn)的認(rèn)定，婚后房屋也不會(huì)隨著時(shí)間的推移而轉(zhuǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn) 。
2、如果購(gòu)房時(shí)有貸款 ， 婚后共同償還，產(chǎn)權(quán)則為按份共有 ， 婚前一方出資部分為婚前財(cái)產(chǎn)，婚后共同還貸部分為夫妻共同財(cái)產(chǎn) 。
注意：保留好《房屋買賣合同》、《抵押貸款合同》、付款憑證、銀行存取款單據(jù) 。
三、父母出資為子女購(gòu)房 ， 特別是一方出資 ， 另一方未出資的情況：
分為如下兩種情況：
1、贈(zèng)與關(guān)系，如沒有憑據(jù)證明父母的出資性質(zhì)即視為贈(zèng)與 。
2、借貸關(guān)系，子女向父母借錢并打借條，婚后視為夫妻共同債務(wù) 。
注意：為防止將來發(fā)生爭(zhēng)議，父母出資也應(yīng)與子女簽訂簽訂借款協(xié)議，最好辦理公證 。
四、婚前一方購(gòu)置的房產(chǎn) ， 婚后再售如何認(rèn)定財(cái)產(chǎn)權(quán)屬?
1、仍然屬于婚前財(cái)產(chǎn)，但實(shí)踐中存在離婚時(shí)財(cái)產(chǎn)來源及區(qū)分問題，所以要保留相關(guān)證據(jù) 。如：房屋買賣合同，轉(zhuǎn)賬憑證 ， 避免一行多戶頭或多行多戶頭 。
2、若再售后又購(gòu)置共同居住的房屋，要保留證明財(cái)產(chǎn)前后變化關(guān)系的證據(jù)(如前后的資金流向)，才能獲得法律上的支持 。
解讀新婚姻法離婚時(shí)房產(chǎn)分割辦法的規(guī)定
在新婚姻法中，針對(duì)離婚時(shí)房產(chǎn)分割問題因?yàn)榱溯^大的社會(huì)反響;因?yàn)樵谛禄橐龇ㄋ痉ń忉屩校槍?duì)夫妻離婚財(cái)產(chǎn)分割有了重新的部分劃分 。
1、產(chǎn)權(quán)證是行政機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)屬所作的行政法上的確認(rèn) ， 在離婚房產(chǎn)分割案件中，法院一般不會(huì)改變產(chǎn)權(quán)，即房產(chǎn)證如果是登記在一方名下，法院一般會(huì)將房產(chǎn)判決給房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人 。
2、如果產(chǎn)權(quán)證上是夫妻雙方的名字，則該房產(chǎn)是完全屬于夫妻共同房產(chǎn)，在離婚時(shí)候都應(yīng)按照《婚姻法解釋(二)》第20條的規(guī)定進(jìn)行分割 。雙方對(duì)夫妻共同房產(chǎn)中的房屋價(jià)值及歸屬無(wú)法達(dá)成協(xié)議時(shí)，人民法院按以下情形分別處理：
1)雙方均主張房屋所有權(quán)并且同意競(jìng)價(jià)取得的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許;
2)一方主張房屋所有權(quán)的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)按市場(chǎng)對(duì)房屋作出評(píng)估，取得房屋所有權(quán)的一方應(yīng)當(dāng)給予另一方相應(yīng)的補(bǔ)償;
3)雙方均不主張房屋所有權(quán)的，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)拍賣房屋，就所得價(jià)款進(jìn)行分割 。
3、《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理房產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第12條規(guī)定：婚后雙方對(duì)婚前一方所有的房屋進(jìn)行過修繕、裝修、原拆原建，離婚時(shí)未變更產(chǎn)權(quán)的，房屋仍歸產(chǎn)權(quán)人所有 ， 增值部分中屬于另一方應(yīng)得的份額，由房屋所有權(quán)人折價(jià)補(bǔ)償另一方;進(jìn)行過擴(kuò)建的 ， 擴(kuò)建部分的房屋應(yīng)按夫妻共同房產(chǎn)處理 。
4、如果房產(chǎn)在離婚時(shí)尚未取得房產(chǎn)的，根據(jù)《婚姻法解釋(二)》第21條的規(guī)定：離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的 ， 人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用 。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟 。法院判決給一方使用，對(duì)另一方以上述方式進(jìn)行補(bǔ)償 。
94常識(shí)網(wǎng)溫馨提示：
《民法典》自2021年1月1日起正式施行，《婚姻法》《繼承法》《民法通則》《收養(yǎng)法》《擔(dān)保法》《合同法》《物權(quán)法》《侵權(quán)責(zé)任法》《民法總則》同時(shí)廢止 。如果您涉及《民法典》規(guī)定的婚姻問題# 點(diǎn)擊這兒#進(jìn)行查看！若需幫助可#咨詢94常識(shí)網(wǎng)婚姻家庭律師#
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