夫妻一方擅自賣房有效嗎
一、 認為無效的理由
【夫妻一方私自賣房合法嗎 夫妻一方擅自賣房有效嗎】1.共同共有人不同意的，不得轉讓夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權 。婚姻存續期間取得的房屋屬于夫妻共同財產 ， 雖然產權證上只登記有一人名字，夫妻任何一方處分共同財產，必須經過另外一方的同意才可以 。除非雙方另有協議 。
“共同共有人對共有財產享有共同的權利，承擔共同的義務 。在共同共有關系存續期間，部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效 。”《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第四款規定：“共有房地產 ， 未經其他共有人書面同意的 ， 不得轉讓 。”
2.不動產不適用善意取得制度 。
房屋屬不動產 ， 而善意取得制度僅適用于動產，因此依照第三人是否善意來決定合同的效力是沒有法律和理論依據的 。
3.不動產不適用家事代理制度 。
“夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財產，任何一方均有權作出決定 。”這是我國關于家事代理制度的規定 ， 但該規定將家事代理僅限于日常生活需要，涉及到夫或妻賣房這一房地產交易的重大財產事項，不屬于“日常生活需要”，不適用家事代理，需要經雙方同意 。
二、認為有效的理由
無論從法理上來講還是從實踐判案來看，如果第三人是出于善意，并支付了合理的對價，且房屋已經進行了交付或過戶登記，合同不僅是有效的，沒有交付或者過戶的，還應當繼續履行 。
1.“共同共有人不同意的，不得轉讓”――何為“共同共有人”？
對上述《城市房地產管理法》第三十七條第(四)項即“共有房地產未經其他共有人書面同意的，不得轉讓”的規定，首先說明這條規定與民法、合同法以及新出臺的物權法之間并不存在矛盾 ， 對于“共有人”完全從表面上生搬硬套是不合理的 。朱律師認為，這里的“共有人”應當僅指產權證上表明的共有人或者買主明知或應知的共有人，而不包括其他法定的、約定的，實際上的共有人 。
首先，從立法本意來看，《城市房地產管理法》是城市房地產的登記、交易等方面的行為規范，產權證是一種權利憑證，具有公示、公信效力，這一點也被物權法所認可 。即是說，如果沒有特別的理由，人們有理由相信登記簿上記載的不動產物權是正確的物權，在有產權證的情況下 ， 人們應該無需依據其他憑證就能判斷權利人，這樣才符合物權的公示、公信效力，有利于交易的安全和便捷 。
其次，從實際上看，認為“共有人”包括實際的共有人，勢必加重第三人的注意義務 。因為共有人不僅包括妻子，還可能因為家庭財產共有或者繼承等事由，包括孩子、兄弟姐妹、父母等，甚至可能因為賣主與他人之間的約定，包括其他人 。如果認為“共有人”包括上述實際共有人，則第三人在交易前必須了解賣主的家事，了解賣主妻子、父母、兄弟姐妹、朋友的情況，甚至有沒有與他人簽訂的協議等，這對于第三人來說是非常困難，甚至是不可能的，導致交易雙方的權利義務不對等、不公平，也導致雙方權利義務不平衡 。另外，從舉證的角度來看，對購房者不公平 ， 因為賣房者想反悔就能輕而易舉地找到理由，或很容易偽造證據 。相反，對于購房者而言，其除了通過房產證的記載對房屋共有情況進行審查外 ， 幾乎無法對是否存在“實際共有人”進行審查 ， 要求購房人盡這樣的注意義務顯然是苛刻的 。因此 ， 朱律師認為 ， 購房者只要對房產證進行了表面的、形式上的審查，就應認為其已盡到了必要的注意義務 ， 也就沒有過錯 。
2、對善意第三人制度的理解
善意第三人制度是民法中的一項重要的制度 ， 但目前我國現行法律中對此沒有明確規定，即將施行的物權法在此方面作出了明確規定和突破 。物權法雖然還沒有正式實施 ， 但是實踐中，已經有許多地區法院按照物權法的精神進行分析和判決 。《民法典》第三百一十一條 【善意取得】無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；(二)以合理的價格轉讓；(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記 ， 不需要登記的已經交付給受讓人 。受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償 。當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定 。
可見，善意第三人制度作為民法中的一項重要的制度，應當適用于不動產領域 。至于前文所述觀點 ， 即“善意取得規則不宜適用善意取得制度”也僅是法律上的理論，現行法律上對此并無明文規定 。
3、對“家事代理”的理解
《民法典》“夫或妻對夫妻共同所有的財產，有平等的處理權”的規定，應當理解為：(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財產的 ， 任何一方均有權決定；(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商 ， 取得一致意見 。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人 。
賣房自然是屬于因非日常生活需要而對夫妻共同財產所做的重要處理決定，如果購房人有證據證明或者有充足的理由相信房屋出賣人雖個人行使賣房行為，可是該行為是基于其夫妻雙方同意意思表示的，可以以此為理由要求法院認定該合同是有效合同 。
因此總體來說，判斷夫妻一方擅自賣房是否有效，關鍵并不在于夫妻之間的關系如何，兩人是否經過協商，而應從購房人的角度出發，以購房人是否善意、有償作為條件 。畢竟夫妻之間的關系、協商是不能為他人所知曉的 。
那么如何判斷第三人為善意還是惡意呢？這里涉及到一個舉證責任分配的問題 。如果房產登記在一人名下，此時舉證責任在共有人一方 。而如果房產登記在二人名下，舉證責任在購房人，即購房人要有證據證明夫妻雙方同意為條件 。比如有授權委托書，提供身份證原件等，都可以作為購房人“有理由認為經夫妻雙方同意”的證據 。
三、 沒有“取得”房屋的購房合同的效力
上面對已經辦理了過戶或者已經交付房屋的情況下的合同效力進行了分析，但這里還涉及到另外一個問題，即如果第三人善意的情況下，雙方簽訂了合法購房合同 ， 卻沒有辦理過戶，也沒有交房，該合同是否有效呢？
從善意取得制度的角度來看，此時購房者并為從法律上或實際上得到了房屋，尚不構成“取得” ， 因此無法適用善意取得制度；另外，《民法典》也明確規定受讓人取得該不動產或者動產的所有權的必備條件之一是“轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付受讓人” 。而從實際意義上來看，此時交付尚未完成，解除合同能夠使各方的利益得到最大程度的恢復，因此這種情況下，判令解除合同是合法合理的 。
四、實踐中應注意的事項
實際上 ， 二手房的交易程序并沒有要求作為共同財產所有人的夫妻雙方必須在房屋買賣協議上共同簽字，也沒有要求在過戶時必須共同到場，作為夫妻，只要一方有偷賣的念頭 ， 拿到另一方的身份證、戶口簿和房產證等，是很容易的事情 。這是一個法律上漏洞 ， 還應當有更為妥當的規定 。另外如果真的走上法庭，各地法院甚至同一法院的不同法官往往持有不同意見 ， 常會出現情況相似、結果卻完全相反的判決，使這種交易的可預測性大打折扣 。
因此，夫妻雙方要從法律上事后去防范所有的風險、挽救損失是不現實的 ， 最穩妥的方法就是在房產證上簽上兩個人的名字 。另外，也提醒購房人，為避免官司，防止到手的房屋又被收回，購買二手房時，應征得售房夫妻雙方的同意，最好要求夫妻雙方當面簽字、共同到房管部門去辦理產權過戶手續 。
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