孫-男和李-女結婚后以雙方的名義在龍城花園小區購買了一套商品房 。房屋總價款為66萬元，雙方共同支付了16萬元的首付款，余款50萬元通過夫妻共貸的方式向銀行做了按揭貸款 。三年后房產市值升值到90萬元，倆人已向銀行還款10萬元(含提前還款部分)，即貸款余額為40萬元 。此時倆人面臨離婚 。孫-男由于在外地工作，故表示可以不要房產，但對李-女提出的按購買價給予其補償的方案堅決反對 。李-女目前實際居住該房屋并希望取得該房產，但又表示無力按房產市值給予孫-男相應補償款 。因雙方僵持不下，孫-男擔心李-女私自轉賣房產，打算向法院起訴離婚并對該房產申請財產保全 。
爭議焦點：該套房產應如何分割
94常識網律師解答：
首先，李-女提出的補償方案是沒有依據的 。該套房產作為夫妻財產分割時，應將房屋的增值額部分計算在內，即應按房產市值90萬元而不是原購買價66萬元予以分割，否則對另一方而言是顯失公平的，也不符合物權的基本原理 。
其次 ， 孫-男的顧慮也是沒有必要的 。由于該套房產是以雙方的名義購買，因此，房屋行政主管機關的登記和頒發的房產證上都會明確記載該套房產屬于倆人共同所有 。未經孫-男出具書面同意，李-女是無法將房屋出售的 。即使李-女將房屋轉賣他人，房屋行政主管機關也是不予辦理房產過戶手續的 。況且，未還清貸款的按揭房產辦理過戶手續還需要取得銀行的同意 。因此，孫-男申請對該房產進行財產保全是沒有必要的 ， 否則白白浪費了一筆保全費用 。
再次，該套房產分割的基本原則是，按照房產市值90萬元減去債務40萬元后，根據財產的凈值50萬元，由取得房產的一方給予另一方25萬元的經濟補償 ， 并承擔剩余全部債務 。
最后 ， 由于孫-男不愿意要房產，而李-女又難以負擔補償款和剩余債務，因此雙方可以協商將房產予以出賣 ， 在還完剩余債務后雙方再就就剩余價款予以分割 。比如，房產出售所得為92萬元 ， 則還完銀行剩余債務40萬元的余額為52萬元，此時每人可分得26萬元 。
法律分析：
離婚時負債房屋的分割難題有兩個：一是負債房產分割時債務問題如何解決?二是設定了抵押權的房屋在沒有取得抵押權人同意的情況下可否分割?
第一個問題實際上是負債房屋分割的共性問題 。即在分割房產時必須同時解決債務的承擔問題 。只要房產沒有設定抵押并且取得了房產證，負債房產分割本身并不存在任何障礙 。負債房屋分割的價值由夫妻雙方協商確定，協商不成時可以委托房地產評估機構進行評估定價 。如果房產發生了增值 ， 該增值部分也應屬于夫妻的共同財產 。對于為購房所欠下的債務，不論表面形式上體現為哪一方的債務，均屬于夫妻共同債務 。因此 ， 負債房屋分割時，應同時約定由取得房產的一方承擔剩余債務 。對此 ， 既可在離婚協議書中加以約定，也可在雙方達成的財產分割和債務承擔協議書中予以約定 。需要注意的是，雙方的約定除非通知債權人并取得了債權人的同意，否則并不能因此免除夫妻雙方對債權人應當承擔的連帶責任 。
第二個問題雖然從法律上而言，只要抵押人通知了抵押權人(在按揭貸款中為銀行)即可進行房產的分割過戶 。但在實際操作中 ， 房地產行政主管機關往往要求夫妻雙方提供銀行同意抵押房產辦理過戶手續的書面材料 。而銀行很可能會以借款人的償還能力降低為由，要求提前償還貸款，或者要求提供其他財產進行擔保作為同意的條件，否則不予同意 。這就導致了按揭房屋在未還清貸款前分割上會存在較大的障礙 。在這種情況下，夫妻雙方最好協商由原來的房產登記人取得房產證并承擔債務 。這樣 ， 既不存在辦理房產所有權人的變更登記問題，也不存在借款人的變更登記問題，從而可以較好地規避抵押權人的抗辯權 。
特別提示：
未還完貸款的按揭房屋出售時，買受人向出賣人支付房價款的方式有三種 。其一是由買受人一次性付款 。為了保證買受人的資金安全 ， 買受人可將房價款打入共管帳戶，在中介公司的監管下先由出賣人還完剩余貸款，然后涂銷抵押登記后 ， 即可辦理房產過戶手續 。其二是由買受人通過按揭貸款方式付款 。此方式類似于出賣人購買開發商的預售商品房時的按揭付款 。此種方式需要中介機構配合先向銀行為買受人提供階段性保證，在貸款銀行向買受人發放貸款并打入出賣人的帳戶后，出賣人歸還銀行的貸款余額，涂銷抵押登記并將房產過戶到買受人名下，然后買受人再就該房產為其貸款銀行設定抵押，之后中介機構解除擔保，全部交易結束 。其三是由買受人通過轉按揭的方式付款 。買受人必須向出賣人的貸款銀行提出轉按揭的申請 ， 在取得銀行同意轉按揭和同意房產過戶的書面證明后，買賣雙方即可辦理房產過戶手續，此時買受人需向出賣人支付雙方議定的房價款(扣除轉按揭的部分)，并承擔出賣人的貸款余額 。轉按揭的實質是貸款合同中借款人的主體變更，即合同權利義務的概括轉移，目前開辦此項業務的銀行還不普遍 。
律師建議：
1、如果債務負擔較重，可以將負債房產出售還債后再分割剩余價款 。實踐中，許多負債房屋的債務需要夫妻雙方的共同收入方能承擔 。而一旦離婚后 ， 取得房產的一方不僅需要獨自承擔剩余債務，還需要支付對方的補償金 。該方往往會因此產生造成極大的經濟壓力 。在這種情況下，雙方可以將該負債房產出售，就所得價款還債后再就剩余價款部分進行分割 。之后，雙方可以用分得的價款重新選擇適合自己的房屋居住 。這樣做，可以有效地解決房產分割中的僵局問題 。
2、就債務承擔協議取得債權人的書面同意 。由于離婚雙方達成的債務承擔協議并不能對抗雙方對債權人應當承擔的連帶責任，為了消除未取得房產的一方今后可能存在的還款風險，在達成債務承擔協議或離婚協議后 ， 雙方應就今后由一方承擔債務的問題取得債權人的書面同意 。在債權人同意后 ， 即使今后一方無力還款，另一方也不會再承擔連帶還款責任了 。
3、按揭房屋在未還清貸款前，可以通過協議離婚的方式解決房產分割問題 。由于在未還清貸款的情況下 ， 法院通常并不直接判決按揭房屋的產權歸屬 。因此，雙方通過訴訟解決房產歸屬的目的往往難以達到 。故建議雙方通過協議離婚的方式解決按揭房屋的歸屬問題 。在離婚協議書(參見文書范本)中對房產的歸屬和債務的承擔一并做出約定 。如果雙方約定房產歸貸款方所有，則今后無需再辦理房產的過戶手續 。如果雙方約定房產歸非貸款方所有，則在非貸款方依照約定還完剩余債務后，雙方即可持離婚協議書、離婚證、房產證到房管部門辦理過戶登記手續 。
4、協議離婚應提交的文件和離婚協議書的主要內容 。申請協議離婚的當事人應當在向婚姻登記機關遞交離婚申請書的同時，提交下列證明：一、申請離婚雙方當事人的戶口證明;二、申請離婚雙方當事人的居民身份證;三、雙方所在單位、村民委員會或者居民委員會出具的介紹信;四、離婚協議書;五、結婚證或夫妻關系證明書 。如果是現役軍人申請登記離婚，須提交經所在單位團以上政治機關的同意決定和介紹信 。如果是港澳同胞，應到原婚姻登記管理機關辦理登記離婚手續，如果婚姻登記機關找不到其結婚登記檔案，本人結婚證又丟失 ， 可到辦理結婚登記時居住地的戶籍管理機關出具原在該地居住的戶籍證明，并由雙方當事人出具該婚姻登記機關辦理過結婚登記并經公證的聲明書及內地親友出具的保證書;六、申請登記離婚雙方當事人的近期免冠照片各兩張 。
【離婚后貸款買的房子怎么分割 婚后揭貸款購買的房屋離婚時應當如何分割】離婚協議書是協議離婚的實質性文件，該協議經雙方簽字后產生法律效力 。離婚協議應包含以下內容：一、登記離婚是雙方當事人的真實意思的表示;二、子女與何方共同生活，未與子女共同生活的一方對子女養育應承擔的費用、支付的方式及期限;三、共同財產的分割(歸各方的數量和價值可附清單);四、共同債權、債務的享有和清償責任;五、住房問題的解決方案;六、對生活困難一方的經濟幫助的方法、期限;七、不與子女共同生活一方的探望權實行的方式及另一方協助的義務;八、其他需要在協議中明確的事項;九、雙方當事人的簽名(蓋章或手印);十、協議書制作的時間 。

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