不知從什么時候起，上海降價的小區仿佛從稀缺變得普遍了起來
先是有從2021年就一直高興不起來的高興花園
這個房齡高達27年的老破小小區，曾因為學區優勢賣出過9.3萬/平的高價 ， 再到后來6萬/平
如果按照50平來算 ， 短短半年內就降價160多萬
再后來 ， 不止老小區，上海的頂級豪宅也挺不住了
不久前，降價1100多萬的西郊莊園、降價800多萬的萬科翡翠濱江，還有降價近1個億的華僑城蘇河灣
但再怎么說，高興花園也是老破?。沂強墾吹母咭緙?，至于頂級豪宅也算是較為特殊的高端房產
而讓我沒想到的是 ， 除了以上兩種情況，上海那些原本房齡還挺新，甚至品質也很能打的小區
在與兔博士整理了去年上海2萬個小區的成交數據中，很意外的發現這些小區居然也跌價了
01
豪宅 老破小，成了跌價主力
2022年，上海哪里的小區掛牌價跌幅最大
其實一個小區的掛牌價，很大程度上算是提前反映了該小區在未來一段時間里 ， 房價的走勢判斷
一個房東基于市場對自己房源的判斷，也就是這個小區最真實的預期價值
最近，我把掛牌價跌幅前20的小區統計了一下
大家可以感受下
在上海去年掛牌價均價跌幅最大的小區，主要是下面兩類較為典型的房源
第一類，以上海院子為代表的新中式豪宅
我們先來說說
跌幅最大的信達泰禾上海院子
作為泰禾上海第一個院子系豪宅，還記得上海院子開盤有多火爆嗎
首開376套房源，2小時內銷售一空 ， 二開同樣火爆，326套房源，88平洋房近1000萬一套的價格 ， 更是1小時售罄，遭千人認籌
此外小區的品質感，也絕對不輸市面上大部分中式豪宅
單看小區的主入口，就能感受到撲面而來的貴氣
木紋洞石為點綴 ， 漢白玉做的抱鼓石、還有黃銅為主要材質的壁畫及壁燈，所有細節都在強調典雅與華貴
那為什么小區掛牌價降幅會如此靠前
我去咨詢了一下鏈家小哥
據小哥所說，目前上海院子的成交量在新江灣城屬于最大的小區
但從過去的成交價來看
在2022年年前還能有14w/平的單價，如今在8w/平左右的價格也能成交
如此看來，現在調低掛牌價，一方面是因為最近成交的房源價格都不太理想，此外作為新中式產品 ， 考慮到客戶在上海的接受度或許也有不小影響
第二類，梅園一、五、六街坊齊齊掛牌價直跌，和曾經的高興花園一樣的問題，老破小 學區溢價
來源：鏈家
作為浦東最為知名的三學區梅園五、六街坊，超30年的房齡高的嚇人
過去，由于對口的學區資源優勢明顯，房價漲幅驚人，這也難怪我去咨詢房源時，銷售的第一句話就是：您小孩幾年級了
而在2020年底、2021年初，梅園的掛牌單價高達20萬元/平方米，即使是一套50平的小兩房也能躋身千萬豪宅之列
誰曾想，現在
59平的戶型，610萬就能拿下
相當于10w/平 ， 價格相比之前直接腰斬，甚至業主著急到網簽數據都來不及體現
可見 ， 無論是上海院子這樣的新中式豪宅 ， 還是梅園一、五、六街坊這樣的靠著學區溢價的老破小小區
這些泡沫較大的房源，往往最容易成為跌價最猛的小區
那么，只要價格適中 ， 品質感好的房源就一定能保值嗎
02
熱門板塊的品質房源，也沒躲過降價潮
在去年很出乎意料的是，一些熱門板塊的高端小區，成交價也在跌
先來看一下和掛牌價相差近6萬/平，跌幅31%的綠寶園
位于周浦板塊的綠寶園，毗鄰前灘 ， 又靠近上海迪士尼，便捷連接中外環線，還有地鐵18號線直達
這樣好的區位，周浦板塊的房價均價已經達到了5.6w/平
反觀綠寶園，2021年的成交價還在6.3w/平，2022年就跌到4.4w/平 ， 連周浦的均價都沒有達到
難道是小區品質不好
綠寶園占地約40萬平方米，平時漫步在小區大片綠地中，讓人仿佛置身于公園
一至五期共236套美式別墅 ， 房前屋后都建有花園，先后吸引了來自近40多個國家的外籍人士
從品質上講絕對算得上是高端住宅
5000公里燒一升機油正常嗎？汽車燒機油是什么原因引起的發動機5000公里燃燒一升機油是不正常的 。雖說汽車發動機燒機油屬于正常消耗現象，但是消耗量過多很明顯是出現過度燒機油現象了 。
但據鏈家小哥說，最近房源因為價格下來了，所以成交量也在攀升
而從還在鏈家掛牌的房源信息也可以看出
885平的花園洋房，也是簡單直接的言明要降價600萬
說完洋房，我們再來看一下公寓類產品
位于金橋的碧云東壹棟公寓、南碼頭的匯眾公寓也都是跌幅靠前的小區
兩個小區在去年的成交價 ， 均未達到板塊成交均價
都知道公寓產品主打的就是便利、快捷 ， 以金橋的碧云東壹棟公寓為例
緊鄰3條地鐵線，紅星美凱龍、lalaport、金橋國際商業廣場等近在咫尺 ， 還有金橋公園、碧云體育公園這樣的休閑場所
地段條件確實優越，并且小區的質量也還不錯
2007年建成，從外立面看還是比較新，以小戶型為主，43平、62平、70平都有
我們再來看看成交價
據鏈家最新的成交價顯示，也就在3萬/平左右
如此看來，公寓產品也在面臨降價危機
好，到這里我們總結了豪宅類、老破小 ， 還有一些地段較好的公寓類小區都出現了不同程度的房價下跌
但這些都還只是針對單獨的小區，還有一種更夸張的情況
就是一個板塊的小區都在跌
03
跌得最慘的新城，是臨港
【別墅的種類分為三類 情感的種類分為哪三類】我重點統計了幾個新城去年的漲跌數據
在其他幾大新城都處于微漲的情況下，只有臨港在跌
其實很久前我們就說過了，去年的臨港很魔幻
先是2022年的新房供應量激增，達到了之前的三倍左右
接著去年臨港的新房成交量也是一路攀升，2022年一年的新房成交量差不多是過去四年的總和
這么看來，2022年新房市場的火熱，確實給臨港的二手市場帶來了不小的沖擊
我又去看了看臨港降幅最多的幾個小區，跌幅保持在20%左右
跌的最慘的，是萬科金域瀾灣鷺語墅
又是一個疊墅項目，且還是萬科做的
從鏈家近兩年的成交也可以看出，同樣都是80平的房子
在2021年底還是5.2w/平的成交額，到了2022年年初，就只能賣到4.3w/平 ， 前后也就3個月的時間，每平的差價到了1萬
雖說是疊墅產品，但是金域瀾灣鷺語墅還是偏向剛需屬性
戶型也大多以80平、90平、135平這樣的較小面積段為主，300萬起就能購買，這樣的價格加上萬科的品牌效應
NIDS的運行方式有兩種，一種是在目標主機上運行以監測其本身的通信信息，另一種是在一臺單獨的機器上運行以監測所有網絡設備的通信信息，比如HUB、路由器 。什么叫SYN包？ TCP連接的第一個包，非常小的一種數據包 。
2020年開盤4小時內 ， 所有房源就基本售罄
但曾經火爆的樓盤，不僅沒有逃脫跌價的命運，甚至連成交都成了問題
據鏈家小哥所說，最近該小區不僅在大量降價，且已經快半年沒有成交了
二手房銷售不好的原因，一方面是出在新房供應上面 ， 另一方面也是因為房子沒有滿五年稅費比較高
但總的來說臨港的房價也就在3w/平左右，即使降價，也基本不會有特別大的波動
04
所以，哪些小區最不抗跌
我們稍微來復盤一下，今天列舉的跌的最慘的小區有哪些
1.別墅類產品，如信達泰禾上海院子、綠寶園等，跌幅30%以上
2.靠學區溢價的老破小，如梅園一、五、六街，跌幅20%以上
3.公寓產品，如金橋的碧云東壹棟公寓、南碼頭的匯眾公寓 ， 跌幅20%以上
4.位于臨港新城板塊的小區，平均跌幅4.6%
到這里已經很清晰了，去年跌的最慘的小區其實都有一些固定的特質
首先 ， 起點相對較低
比如梅園這樣的老破小，最高房齡近40年 ， 又是靠著學區實現過高溢價
自身素質不過硬的老小區一定是最先被拋棄的那個
再比如臨港新城的小區，作為新興板塊一般規劃周期都會相對較長，且土地供應量充足的情況下一手又會影響二手
可選擇的范圍多了，自然二手就會下跌
再者，種類特殊的產品
無論是動輒上千萬的上海院子、綠寶園，還是3w/平的公寓類產品，即使地段優秀，也很難找到下家接手
作為市場受眾最大的產品類型，或許還是平層住宅相對流通性會更高
從2022年的數據來看，以上兩類產品在未來市場的風險，或許會更大 ， 成為了跌價最多的小區
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