離婚案件處理按揭房屋時，所面臨的首要難題就是對房屋的權(quán)屬予以確定，即該類財產(chǎn)應(yīng)屬夫妻共同財產(chǎn)還是一方個人財產(chǎn) 。因考慮夫妻約定財產(chǎn)制下的財產(chǎn)問題相對簡單清楚，故本文對該問題的探討僅限于法定財產(chǎn)制的背景之下 。
一、以婚后所得共同所有為原則
我國實行的是法定婚后所得共同制，婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻雙方或一方所得的財產(chǎn) ， 除法律另有規(guī)定或夫妻另有約定，均為夫妻共同所有 。依照婚姻法所確立的這一原則，自可推出婚前取得的房屋為一方個人財產(chǎn)、婚后取得的房屋為夫妻共同財產(chǎn) ， 在關(guān)于按揭房屋定性的問題上，似乎就可直接從中找到解決爭議的答案 。但問題的關(guān)鍵在于 ， 購買按揭房屋有一個相對較長的過程 ， 其中包括簽訂房屋買賣合同、支付購房首付款、交付房屋、取得房屋產(chǎn)權(quán)證等較多的事項和環(huán)節(jié) ， 究竟以何種事項作為認定房屋“取得”的標準，不可避免會產(chǎn)生分歧和爭執(zhí) 。
二、以支付首付款作為房屋取得依據(jù)
在關(guān)于確認夫妻一方或雙方取得房屋的標準問題上，主要存在兩種分歧意見 。第一種意見認為：應(yīng)以房屋產(chǎn)權(quán)證頒發(fā)的時間為準，理由是按照民法物權(quán)原理和我國房屋管理政策，一般情況下房屋權(quán)屬登記是房屋所有權(quán)取得的必經(jīng)程序，只有辦理了產(chǎn)權(quán)登記或過戶手續(xù)才能真正取得房屋所有權(quán) 。第二種意見認為：應(yīng)以支付房屋首付款而非以房屋產(chǎn)權(quán)證的取得作為依據(jù) 。認為以產(chǎn)權(quán)證取得時間作為房屋所有權(quán)的取得時間，其理論基礎(chǔ)源于物權(quán)法中關(guān)于不動產(chǎn)登記效力的規(guī)定，這種嚴格依照法律概念和法律文本遵循特定的法定理論推導(dǎo)出解決房產(chǎn)爭議的答案，在邏輯上是無懈可擊的，但其結(jié)論不符合社會認可的公平觀念和立法本意 ， 就有可能一方完全沒有出錢卻能僅因為結(jié)婚登記成為房屋共有人的結(jié)果，這一結(jié)果不但為普通民眾不認可 ， 也違背了婚姻立法改革確立的婚前個人財產(chǎn)獨立的本意，而以支付首付款作為所有權(quán)的根據(jù)才是結(jié)合婚姻法立法本意和公正處理婚姻房產(chǎn)爭議的需要做一定的法律分析后推導(dǎo)出的答案 。
本文同意第二種意見，不僅是因為這樣的結(jié)果更為公平、更符合情理，而且也是由于這樣的認定更為縝密、更符合法理 。
第一，從房屋所有權(quán)取得的方式看 ， 在物權(quán)法理論上，所有權(quán)合法取得的方法有兩種，一是原始取得，二是繼受取得，離婚案件中訴爭的按揭房屋即是通過買賣這一繼受方式取得的 。購房人對房屋所有權(quán)的取得，賣房人對房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，均是源于雙方簽訂買賣合同、購房人向賣房人支付了購房款 。賣房人簽訂房屋買賣合同的目的是取得價款，買房人支付價款的目的在于取得房屋所有權(quán)，這是不動產(chǎn)物權(quán)變動的基礎(chǔ)關(guān)系，也是不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因 ， 而在物權(quán)法上，不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因與結(jié)果是相區(qū)分的 。
第二，從房屋的價值交換和價值體現(xiàn)上來看 ， 購房人以支付購房款的方式換取賣房人對房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，房屋所有權(quán)實質(zhì)上是由購房人支付對價交換而來，從房款到房屋，從動產(chǎn)到不動產(chǎn)，只是財產(chǎn)的不同物化形態(tài)的一種轉(zhuǎn)化，房屋的價值始于支付的購房款，購房款的價值也在房屋本身的價值中得以體現(xiàn) ， 是兩種不同的物呈現(xiàn)出不同的價值表現(xiàn)形式 。如一方用婚前個人積蓄在婚后購買有形財產(chǎn)，這只是原有財產(chǎn)價值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價值取得始于婚前 ， 即所謂‘萬變不離其宗’ 。
第三，從房屋產(chǎn)權(quán)證的性質(zhì)功能來看，不動產(chǎn)權(quán)屬證書是登記機關(guān)頒發(fā)給權(quán)利人作為其享有權(quán)利的證明 ， 但它并不具有代表不動產(chǎn)物權(quán)的功能 。不動產(chǎn)權(quán)屬證書不同于證券，證券不僅記載一定的權(quán)利 ， 本身就代表一定的權(quán)利 。曾有學(xué)者在對證書和證券的比較分析中指出，證書是記載一定的法律事實或法律行為的文書 ， 其作用僅僅是證明這種法律事實或法律行為曾經(jīng)發(fā)生，至于這類證書的有無和存在與否并不能直接決定實體的法律關(guān)系存在與否，行使權(quán)利與持有證書無關(guān) ， 轉(zhuǎn)移權(quán)利也無法通過交付證書進行 。因此，不動產(chǎn)權(quán)屬證書的轉(zhuǎn)移占有不能作為物權(quán)變動的生效要件，不動產(chǎn)權(quán)屬證書以及效力較之更高的不動產(chǎn)登記簿都不具有絕對的證據(jù)力，這是由社會生活的復(fù)雜性決定的，其記載的物權(quán)狀況可能與真實的權(quán)利狀況不一致 。例如一對夫妻買房時為享受教師的優(yōu)惠政策，就以是退休教師的女方母親名義買房，最后登記在岳母名下，也以其名義簽訂買賣合同并辦理產(chǎn)權(quán)登記 。離婚時 ， 該房屋是婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財產(chǎn)，屬于夫妻共同財產(chǎn)，而岳母出來主張權(quán)利并以不動產(chǎn)登記簿作為證據(jù)，男方對登記簿記載的真實性主張異議并舉出充分的反證 ， 法院應(yīng)當采納男方的反證，推翻登記簿上的記載，認定該房屋為共同財產(chǎn) 。
在確認房屋所有權(quán)的問題上 ， 如果說領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證只是一種形式要件，那么，交付購房款應(yīng)當是其中的實質(zhì)要件 。當然，本文并非持有支付購房款即等同取得房屋所有權(quán)的觀點，只是認為 ， 在解決離婚案件所涉按揭房屋的性質(zhì)認定問題上，以支付房屋首付款而非領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證作為房屋取得的依據(jù)，更加符合法理和情理 。
三、以對所付首付款的定性作為解決按揭房屋權(quán)屬的關(guān)鍵
因離婚案件中應(yīng)以支付首付款作為房屋取得的依據(jù)，那么，在確定按揭房屋是屬于夫妻共同財產(chǎn)還是一方個人財產(chǎn)時，關(guān)鍵就是對所交納的購房首付款是屬于夫妻共同財產(chǎn)還是一方個人財產(chǎn)進行認定，即若支付的首付款屬夫妻共同財產(chǎn)，則按揭房屬夫妻共同財產(chǎn)，若支付的首付款屬一方個人財產(chǎn)，則按揭房屬一方個人財產(chǎn) ， 不受房屋產(chǎn)權(quán)證取得時間的影響 。而對所付首付款的定性則較為明確簡單 。(1)對婚前支付的首付款的所有權(quán)歸屬認定，首先適用夫妻特有財產(chǎn)制原則，即婚前一方支付的首付款屬于婚前個人財產(chǎn);其次再依照除外情形來認定是否為雙方共同所有，這也是對婚前財產(chǎn)的一般處理原則 。(2)對婚后支付的首付款的所有權(quán)歸屬認定，首先適用法定的婚后所得共同制原則，即婚后夫或妻一方或雙方支付的首付款屬于夫妻共同財產(chǎn);其次再依照除外情形來認定是否為夫或妻一方所有，這也是對夫妻婚后所得財產(chǎn)的一般處理原則 。
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