離婚時分割房產(chǎn)的幾個問題
一、婚前購房，婚后夫妻共同還貸，離婚時如何分割
【離婚后房產(chǎn)怎么分割?最全的答案在這里 離婚時分割房產(chǎn)的幾個問題】對于夫或妻一方在婚前按揭貸款購買的房屋，在夫妻關系存續(xù)期間共同還貸的房屋如何分割？
對于這種情況，涉及到兩個法律關系，即與開發(fā)商的房屋買賣關系，及與銀行間借貸的法律關系 。而與銀行貸款的實質(zhì)是由于銀行在買方將房屋抵押給銀行后，已經(jīng)替買方將購房款全額付給開發(fā)商，也就相當于買房人已經(jīng)將購房款全額支付給開發(fā)商，開發(fā)商將房屋交付給買房人，其房屋買賣合同已經(jīng)履行完畢 。在這種情況下，作為買房人已經(jīng)取得該房的房證 ， 也就是說取得了該房的所有權 。但是在實踐中的一般做法是并不將房證直接交付給買方，而是直接抵押給貸款銀行，或者是在房產(chǎn)辦理抵押登記時直接在房產(chǎn)證上直接注明該房已抵押的字樣 。也就是說在辦理抵押貸款手續(xù)后，做為買方已經(jīng)取得了該房的物權 。如果其取得的時間在雙方登記結婚前，應當屬于買方的婚前個人財產(chǎn) 。根據(jù)民法典的規(guī)定，一方婚前的個人財產(chǎn)歸個人所有，不存在轉化的問題 。至于在婚后夫妻還貸的部分，一般都是由夫妻婚后取得的共同收入來償還的，應當認定為另一方替買房一方履行了部分還貸的義務，但由于房屋的物權歸買受人所有，所以在離婚時應當認定買房一方應當對另一方支付的購房貸款產(chǎn)生了一個債，即應當返還對方所支付的購房貸款的份額，一般來講應當為婚后還貸的一半，同時也可以要求還貸部分的利息 。
二、婚前貸款買房，離婚時已經(jīng)增值，對增值部分如何處理？
考慮到買房一方在婚前已經(jīng)取得于了貸款購房的物權，所以即使該房屋在離婚時已經(jīng)增值，但由于屬于買房一方的婚前個人財產(chǎn) ， 所以增值部分仍應屬于其個人所有，與另一方無關 。另一方只能主張?zhí)尜I房一方還貸的本金和利息，而不能就房屋的增值部分主張權利 。
三、婚前簽訂房屋買賣合同 ， 并由一方出資，但是婚后才取得房屋權屬證書 ， 該房屋如何分割？
由于不動產(chǎn)的物權取得是以不動產(chǎn)登記簿上記載的事項為準，在不動產(chǎn)權屬證書與不動產(chǎn)登記簿不一致的情況下，以不動產(chǎn)登記簿為準 。所以在這種情況下就不能單純的房屋權屬證書的時間來確定是否為婚前個人財產(chǎn)還是婚后共同財產(chǎn) 。而應當以不動產(chǎn)登記簿為準 。
由于此種情況下不動產(chǎn)物權的取得是與婚姻關系密切相關的，所以確定不動產(chǎn)權利的歸屬還應當根據(jù)民法典的特別規(guī)定來確定 。而且從購房款的來源來看，如果買房一方能夠證明購房款確實是由其婚前個人財產(chǎn)出資的話，那么也能說明該房屋只是其婚前個人財產(chǎn)的存在形式發(fā)生變化，而不能形而上學教條的認為只要是在婚后取得就應當為婚后個人財產(chǎn) 。但如果系雙方共同出資，可以認定為夫妻共同財產(chǎn) 。

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