“爛尾樓”主要指被迫停工停建的房地產開發項目和棚戶區改項目（市場化運作），其造成了大量的資源浪費，更嚴重損害了消費者權益 。項目爛尾的原因錯綜復雜，包括資金鏈斷裂、債權債務糾紛、涉法涉訴、建設手續不齊全、政府叫停等內外部原因 。由于開發商資金不足在爛尾成因中占比最大，因此成為了各地政府的主要防范對象 。
對于開發商資金不足，可以分3種情況看待：一是資金計劃出現意外，且預售款墊付和施工方墊資皆無力解決；二是市場環境預判失敗，導致預售不暢；三是開發商將數額巨大的預收款挪作他用 。從根本上說，是開發商對項目未深入進行可行性研究、市場風險應變能力低和經營不善等自身因素造成的 。
針對其中的墊資施工問題，2019年7月1日起施行的《政府投資條例》已立法禁止了政府投資項目中的施工單位墊資施工行為 。在這一法律背景下，運用行政手段和金融手段實現對于爛尾風險的長效轉移是各地的主要做法 。
【建筑工程施工合同履約保證保險要什么材料】


1、重點監管預售資金
12月13日，西安市住建局發布《西安市商品房預售資金監督管理辦法（征求意見稿）》 。辦法擬對用于支付工程建設等費用的預售資金實施重點監管，重點監管資金額度為商品房開發項目達到竣工交付條件，取得《建筑工程竣工驗收備案表》所需工程建設資金總額的1.2倍 。
西安的做法主要針對《城市房地產管理法》雖明確要求“開發商必須將預售款用于房屋建設中，不得挪作他用”，但未對由誰監管、怎樣監管、監管范圍做出說明的法律空白，致力于保證建設工程按期竣工交付，防止資金挪用形成新的爛尾工程 。


與西安市采取了相似思路的是今年4月大慶市住建局聯合銀保監局等部門印發的《關于開展全市房地產“爛尾樓”專項整治的工作方案》，方案要求“嚴格落實商品房預售資金監管制度，房地產開發企業須將預售資金全部繳入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、另作他用” 。將預售資金存入監管賬戶后，資金收存、支取、使用將處于政府的實時監管之下，違規行為能夠得到有效約束 。
除了以行政手段保證工程款支付外，金融手段也是多地轉移欠款風險的主要措施，包括金融信貸支持力度的加大，以及工程款支付保證保險的應用 。


2、信貸支持工程建設
同樣在大慶市《關于開展全市房地產“爛尾樓”專項整治的工作方案》中，方案還贊成金融部門在風險可控、商業可持續的前提下，加大金融信貸支持力度，通過信用擔保等方式幫助企業解決資金難題 。
這主要針對實踐中開發商出現資金短缺后個別銀行或供應商申請訴訟保全措施，而引起連鎖反應最終導致項目爛尾的現象，也與2018年《中國銀保監會辦公廳關于進一步做好信貸工作 提升服務實體經濟質效的通知》提出的“對符合授信條件但遇到暫時經營困難的企業，要繼續予以資金支持，不應盲目抽貸、斷貸”、“對必要的在建項目要避免資金斷供、工程爛尾”一脈相承 。


其中，信用擔保是保障債權實現、促進資金融通的金融支持工具，主要通過第三方轉移信用風險、有效解決中小企業融資成本高的問題 。同樣在工程建設中，以工程款支付為保證對象的工程合同款支付保證保險也是地方政府預防“爛尾樓”常用的金融手段 。

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